QU' EST CE QU' UN LOFT ?

Précisions
Un loft est un espace à vocation artisanale ou industrielle transformé en habitation. Né en Angleterre, ce concept est arrivé en France dans les années 70 lors de la désindustrialisation. Des friches industrielles sont alors nées, de plus ou moins grandes importances, allant de l'atelier artisanal(menuiserie, imprimerie...) aux usines désaffectées en passant par quelques entrepôts.

Où trouver un loft ?
Pour dénicher ce type de bien, mieux vaut vous tourner vers des quartiers populaires où l'artisanat primait ou aller en dehors des villes là ou étaient implantées des usines.
Inutile de rester river sur les quartiers chics de Paris, des communes résidentielles ou autres quartiers réputés de villes comme Marseille, Lille, Le Mans...Dans Paris, prospectez les arrondissements de l'Est (11,18,19 et 20èmes) et en périphérie les communes bordant ces arrondissements (Les Lilas, Pantin, Montreuil...) ou la banlieue Sud (Vitry, Ivry, Montrouge, Gentilly, Malakoff...).Dans tous les cas, soyez prêt à une mobilité géographique.


RENOVE OU A RENOVER ?
Il existe deux sortes de lofts : ceux dont les travaux ont déjà été réalisés et ceux à l'état brut dont l'espace reste à inventer et les travaux à entreprendre.

Les lofts où les travaux ont déjà été réalisés
Le loft a déjà fait l'objet d'une restructuration lourde, de création d'ouvertures, d'aménagement intérieur. Ce qui vous évitera les lourdes et lentes démarches administratives et réglementaires, mais vous empêchera de donner libre cours à votre créativité.

Les lofts à l'état brut : problèmes d'urbanisme et de copropriété
Dans le second cas, c'est la grande aventure avec la liberté de faire ce dont vous avez envie... enfin à peu près car de nombreux obstacles vont jalonner votre parcours.
A commencer par les problèmes d'urbanisme en s'assurant que la municipalité accepte le changement de destination du local d'activité en logement et en demandant un permis de construire obligatoire lorsque les travaux affectent les parties extérieures de l'immeuble (façade, toiture, fenêtre, portes...) ou lorsqu'il y a création d'une surface de plus de 20 m2.
Par ailleurs, si le projet s'inscrit dans une copropriété, il est nécessaire d'obtenir son autorisation sur deux points : le changement de destination du lot, sauf s'il était déjà à usage mixte, et les travaux affectant les parties communes(toit, ouvertures, murs porteurs, raccordements à des canalisations communes).

Compte tenu de la rareté de l'offre sur ce type de biens et de la forte demande, les prix sont d'emblée majorés de 20%.


LES PRIX
Compte tenu de la rareté de l'offre sur ce type de biens et de la forte demande, les prix sont d'emblée majorés de 20%.

A Paris
A Paris, le ticket d'entrée est de l'ordre de 3049 € le m2 pour un loft déjà aménagé et situé dans un bon micro-marché. Mais dans certains secteurs, moins propices à ce genre de produits, les prix peuvent atteindre jusqu'à 5336 voire 6860 € le m2.

En périphérie
En périphérie, les valeurs chutent à 1830 € le M2. Pour un loft à l'état brut, le prix est évidemment inférieur. Mais si l'on additionne le coût des travaux et le prix d'achat initial, le coût final est pratiquement identique. Question de budget, de goût, de patience pour vaincre toutes les embûches.

Voici 7 conseils qui vous aiderons à bien acheter un loft :

1. Le jeu en vaut la chandelle et il faut se montrer patient pour trouver le produit dans un site qui vous convient ;
   
   
2. si le quartier est à l'opposé de ce que vous avez l'habitude de fréquenter en terme de population, d'ambiance, d'environnement, avant de vous engager, allez vous promener dans ce secteur pour savoir si vous aurez plaisir à y habiter ;
   
   
3. ne faites pas l'économie d'un architecte qui vous conseillera judicieusement pour tirer profit de l'espace et dirigera le chantier ;
   
   
4. prévoyez un dépassement de votre budget pour travaux de l'ordre de 10 à 15% ;
   
   
5. pensez aux frais annexes : assurance dommages- ouvrage, taxes d'urbanisme...
   
   
6. dans la promesse de vente, intégrer deux clauses suspensives : la délivrance du changement de destination et l'obtention du permis de construire purgé de tout recours ;
   
   
7. si vous achetez un loft déjà aménagé, exigez de votre vendeur l'autorisation du permis de construire, celle de la copropriété et l'attestation de l'assurance dommages-ouvrage si les travaux datent de moins de 10 ans.

Le prix d'une propriété ancienne, qu'elle soit ou non classée ou inscrite aux Monuments Historiques, s'apprécie en fonction de plusieurs critères :

La situation géographique
Dans un rayon de 150 km autour de Paris et en Provence, les prix s'emballent. Les parisiens comme les habitants de la région PACA sont habitués à des prix élevés et sont prêts à débourser plus pour une demeure de charme.
Dans les autres régions, une desserte en TGV ou en avion dans un périmètre de 50 kilomètres influe sur les prix. Pour décrocher la meilleure affaire, mieux vaut donc se retirer dans les campagnes profondes.

L'environnement
Le calme, une belle vue et un grand parc apporte une valeur ajoutée incontestable. Le cas échéant, la décote est importante, mais le plaisir moindre.

L'époque architecturale
Les châteaux médiévaux, froids et rustres à l'intérieur comme à l'extérieur, sont abordables. Tout comme les bâtiments du XIXè, pastiches des styles antérieurs. Les demeures les plus cotées sont celles qui datent des XVI, XVII et XVIIIè siècles, arborant des surfaces élégantes, des pièces de réception et un léger confort.

La taille de la demeure
Les immenses châteaux, difficiles à vivre, chauffer et entretenir valent, à proportion moins chers que des manoirs plus conviviaux .

Les travaux à envisager
C'est souvent là où le bât blesse, surtout si les travaux relèvent du gros oeuvre (toiture, charpente, drainage autour des murs pour combattre l'humidité, installation du chauffage et des éléments de confort, réfection du système électrique, remplacement des huisseries..). La liste peut être longue, sans pour autant aboutir à un confort maximum.


BATIMENT PROTEGE OU A PROTEGER

La propriété que vous achetez peut être protégée par les monuments historiques. Elle est soit classée soit inscrite. Ses abords aussi dans un champ de visibilité de 500 mètres dans lequel vous ne pouvez faire aucun travaux sans l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (ABF).

Si votre bien est classé
Dans le cadre d'un classement, votre patrimoine est sous haute surveillance. Vous ne pouvez faire des travaux sans demander l'autorisation du ministère de la Culture et ceux-ci, s'ils sont accordés, seront suivis par l'architecte en chef des Monuments Historiques pour les gros travaux ou par l'architecte des bâtiments de France du département s'il s'agit de travaux d'entretien.

Si votre bien est inscrit à l'ISMH
Dans le cadre d'une inscription à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH), la contrainte est moins lourde :

• les menus travaux peuvent se faire sans l'autorisation des architectes de l'Etat ;
• En cas de grosses modifications, vous devrez demander l'autorisation au ministère de la Culture par l'intermédiaire de la direction régionale des affaires culturelles(DRAC).

Comment inscrire ou classer un bien ?
Si vous achetez une propriété qui vous parait digne d'intérêt au niveau historique, vous pouvez déposer un dossier auprès de la DRAC en présentant un argumentaire historique et architectural du bien, une documentation iconographique et quelques extraits d'articles ou des références d'ouvrages parlant de cette demeure.
Dans le cas d'un classement, la décision est rendue par arrêté du ministre de la Culture et du ministre de l'environnement. A défaut d'entente, la décision est prise, en dernier recours, par décret en Conseil d'Etat signé du Premier Ministre.

 

REGIME FISCAL
Détenir une demeure protégée génère des contraintes, mais ouvre droit à des avantages fiscaux particuliers. Si vous l'occupez vous-même, en résidence principale ou en résidence secondaire, trois cas peuvent se présenter :

1. la propriété n'est pas ouverte à la visite
   Vous pouvez alors déduire de votre revenu global 50% des charges foncières (travaux d'entretien et de réparation, d'amélioration et de modernisation du bâtiment, intérêts des divers emprunts, taxe foncière). Quant aux travaux subventionnés, ils seront déductibles à 100% de votre revenu.
   
   
2. la propriété est ouverte à la visite gratuitement.
   Dans ce cas, les charges sont déductibles intégralement de votre revenu global.
   
   
3. la propriété est ouverte à la visite payante.
   Les recettes des visites sont des revenus fonciers et vous pouvez en déduire d'une part un forfait de 1524,5 € (si seule la demeure est visitée) ou de 2287 € (si le parc est ouvert au public) et d'autre part, 75% des charges foncières et 100% des travaux subventionnés. Si déficit foncier il y a, celui-ci s'impute sur votre revenu global. Attention, souvent une partie seulement du bâtiment est inscrite ou classée (un escalier, un plafond, une tour, une fenêtre...). Seules les charges afférentes à ces parties sont déductibles.

SUBVENTIONS POUR TRAVAUX CONSEQUENTS

Travaux dans un batiment non protégé
Si vous achetez une propriété non protégée, vous pouvez réaliser vous même ou faire faire les travaux par une entreprise de votre choix. Vous pouvez même faire appel à une entreprise spécialisée dans la restauration des monuments pour être sûr d'avoir des travaux exécutés dans les règles de l'Art. Dans ce dernier cas, compétence oblige, il vous en coûtera 15 à 20% de plus.

Travaux dans un batiment protégé : les subventions
Si votre bâtiment est protégé, vous n'aurez pas le choix et devrez passer par une entreprise spécialisée et agrée par les bâtiments de France. En contrepartie des surcoûts occasionnés par ce type de travaux minutieux, l'état alloue des subventions de 15 à 20% du montant des travaux pour une inscription, de 40% pour un classement. Un montant faible pour des travaux énormes qui peuvent atteindre des milliers de francs.

CINQ POINTS CLES A VERIFIER

1. Renseignez-vous auprès des services de l'urbanisme de la commune qu'un projet d'autoroute ou d'élargissement de la voie nationale ne soit inscrit à l'ordre du jour et de ceux à venir, entravant la vue et les terres.
   
   
2. Demandez à la mairie si une expropriation n'est pas envisagée : là encore, vue et bruit peuvent être menacés par un lotissement ou autre construction.
   
   
3. Exigez une approximation des impôts locaux. Des dépendances de propriétés, même délabrées et des hectares de terre sont imposés au titre des propriétés bâties et non bâties.
   
   
4. Faites évaluer le montant des gros travaux en demandant plusieurs devis.
   
   
5. Peser le pour et le contre de la protection d'une ou des parties de la propriété.